Ипотека в России 2015: перспективы

Рост ключевой ставки ЦБ, падающий рубль, критическая ситуация на финансовом рынке России привел к тому, что отечественные банки активно повышают процентные ставки по ипотеке. Однако, слухи о «смерти» ипотечного кредитования, как утверждают эксперты, следует считать преждевременными, так как нашлось место и для позитивных ожиданий, факторов. Но обо всем по порядку…

Сокращение рынка в России началось с того, что за первую половину 2014 года Банк России отозвал 39 банковских лицензий, что привело к сокращению числа кредиторов, готовых выдавать ипотечные кредиты. В конце 2014 года стоимость нефти резко упала, что привело к снижению рубля. Чтобы исключить спекуляции, Банку России пришлось увеличить ключевую ставку, которая стала составлять 17% (против 10,5% прежних). При этом в течение года ЦБ повышал ставку 6 раз. И если до лета 2014 года банки рисовали более-менее оптимистичную картину развития ипотеки, предполагая повышение ставок лишь на 1-3%, то за изменение ключевого показателя не замедлила последовать реакция: ипотечные ставки увеличились еще до нового года.

Из-за сложной финансовой ситуации кредиторы были вынуждены вносить изменения в кредитные программы чуть ли не ежемесячно. Некоторые банки стали отказывать в выдаче кредита на старых условиях по уже зарегистрированным сделкам, число отказов по заявкам заметно увеличилось, разумеется, не обошлось и без изменений условий: выросла и минимальная сумма первоначального взноса, и ставки.

Ставки быстро стали самым больным вопросом для тех, кто планировал в этом году взять ипотеку: на 28 февраля 2015 года самая низкая ставка, которую смог предложить Сбербанк, составляла 14,5%, верхняя граница ставки составляет 35% годовых (от банка «Зенит»).

Что касается минимального первоначального взноса, то сегодня банки хотят получить, как минимум, 20% от стоимости недвижимости, а лучше больше: многие кредитные учреждения обозначили минимальный порог первоначального взноса в 30%.

К сожалению, банки также изменили и свой подход к рассмотрению кредитных заявок. Так, сегодня на смену лояльному подходу пришел ужесточенный отбор возможных заемщиков. В конце 2014 года банком ВТБ24 была отменена программа для новостроек «Победа над формальностями», Сбербанк отказался от «Ипотеки по двум документам».

Причин для отказа в ипотечном кредите становится все больше: это отсутствие минимального первоначального взноса, это отсутствие белого дохода, это наличие непогашенных текущих кредитов, это работа в областях, которые больше всего страдают во время кризиса — туризм, недвижимость, журналистика, строительство, страхование, торговля и так далее. И если раньше банки, стремясь идти навстречу клиента могли некоторым заемщикам, которые не подходили под определенные банковские требования, могли предложить альтернативу (меньшую сумму, более высокие процентные ставки), то сегодня все чаще слышатся отказы: 80% заявок на ипотеку банками сегодня отклоняются.

Ситуация усугубляется также и тем, что ипотечные кредиты сегодня становятся роскошью не только для покупателей недвижимости, но также для застройщиков: банковские организации пересматривают условия по уже открытым кредитным линиям для строящихся объектов, а также изменяют кредиты для планируемых проектов на рынке. Девелоперы сегодня находятся в очень сложных условиях, ведь речь идет не только о дорогих кредитах, но также и повышении стоимости стройматериалов, о вероятном снижении покупательской активности. Понятно, что многие застройщики предпочтут переждать тяжелые времена и запуск новых проектов будет отложен на неопределенный срок.

Что касается положительных моментов, то во-первых, стоит отметить, что некоторые банки имеют дополнительные источники фондирования, и могут обойтись без займов Банка России, а значит, могут предложить своим клиентам пониженную ипотечную ставку (ниже ключевой). Кроме того, президент РФ, Владимир Путин, пообещал, что Правительство совместно с Центральным Банком России в ближайшее время начнут работу над созданием специальных инструментов, которые позволят поддержать ипотеку.